Mit einer formularmäßigen Schönheitsreparatur-Klausel hat sich wieder einmal der Bundesgerichtshof befassen müssen. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde.

Die Klägerin war vom 01.07.2005 bis zum 30.09.2008 Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Klägerin abgewälzt worden. Außerdem ist eine Quotenabgeltungsregelung vereinbart worden. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen hieß es im Mietvertrag:

„Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit, handwerksgerecht, ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in Weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.“

Im Hinblick auf die vereinbarte Quotenabgeltungs-Klausel behielt der Beklagte für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen einen Betrag in Höhe von 650,00 € ein. Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass die Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ungekürzt auszuzahlen sei.

Der BGH ist der Auffassung der Mieterin gefolgt und hat ausgeführt, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen benachteilige, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Meiter noch einen gewissen Spielraum belasse. Die hier verwendete Farbwahlklausel werde diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gebe dem Mieter – auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränke damit die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter unangemessen benachteilige.

Dazu hat der BGH ausgeführt, dass der Vermieter grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran habe, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränke sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert werde und somit einer baldigen Weitervermietung nichtg entgegenstehe. Diesem Interesse könne der Vermieter jedoch mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse.

Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Damit hat die Mieterin im vorliegenden Fall nicht nur ihre Kaution ungekürzt zurückerhalten, sondern auch noch einen Aufwendungsersatzanspruch für von ihr durchgeführte Schönheitsreparaturen zugesprochen erhalten.

Schönheitsreparaturen-Renovierungsklauseln

Fordert eine professionelle Hausverwaltung den Mieter bei Mietende aufgrund einer erkennbar unwirksamen Schönheitsreparaturklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, schuldet der Vermieter den Ersatz der dem Mieter dadurch entstandenen Rechtsanwaltskosten.

(KG 8 U 190/08)